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        填不滿的北京寫字樓:16.2%的空置率和近70萬平米的新供應

        華夏時報   2020-07-19 08:41

        [摘要] 填不滿的北京寫字樓:16.2%的空置率和近70萬平米的新供應

        北京的寫字樓市場進入到了一場“焦慮情緒”中。按照機構發布的數據計算,2020年底,全北京的辦公業態總體量將超過3300萬平米。這個數字意味著,如果人均辦公面積是7平米,“填滿”3300萬平米幾乎需要400多萬的工作人口。

        空置率上漲、租金下調,這兩大標簽自2019年開始就貼在了北京寫字樓身上。疫情的出現使得北京寫字樓的供需矛盾更加明顯。數據顯示,2020年二季度,北京全市寫字樓空置率達到了16.2%,再度上漲。而空置率上漲的B面是不斷下調的租金和即將入市的近70萬平米新增供應。未來,北京寫字樓的命運到底如何?

        空置率再上升

        2020年已經過去了近7個月的時間,從事寫字樓租賃已經5年的秦川(化名)意識到2020年是格外艱難的一年。“每天不停地給意向客戶打電話,但是都是被拒掉的。我們2-3月份是在家辦公,薪資也是相應減少的。加上沒有項目成交,收入跟以前相比較下降了太多。”秦川對記者說。

        北京寫字樓市場“供過于求”的問題在疫情出現之前就已經存在。但不得不提,疫情的出現加快了落后行業或落后企業的淘汰速度,市場面臨著更加嚴峻的競爭環境。“一方面,意向客戶的數量相比較之前減少了。另一方面,客戶在現階段簽約換寫字樓的觀望期變長了。”秦川從從業者的角度向描述了當前寫字樓市場的租賃狀態。

        企業自身因素疊加市場行情,再加上突然爆發的疫情,多種原因聚集在一起后,北京的寫字樓市場再度呈現出“填不滿”的狀態。戴德梁行發布的數據顯示,2020年二季度,北京全市和五大核心商圈寫字樓市場空置率繼續上揚,達到了16.2%和9.9%,環比分別上升了2.4和1.9個百分點。

        對比以往的數據可以發現,從2018年一季度開始,北京核心商圈甲級寫字樓的空置率就在不斷上漲,2020年二季度則已經接近10%。戴德梁行發布的數據顯示,2020年二季度,北京中央商務區寫字樓的空置率為16.5%,亞奧商圈的空置率為25.6%,麗澤金融商務區的空置率達到了77.9%。

        租金繼續下調

        “如果企業的財務狀況好的話,現在是租寫字樓的好時期。四惠文化產業園區里面的獨棟寫字樓,價格只有5.2元/平米/天,并且精裝修,帶全部辦公家具。”小型廣告公司的負責人林安(化名)接到了中介的推銷電話。

        彼時,林安還未心動。直到電話最后,中介表示,價格還可以再談,而且業主可以分租整棟樓的時候,林安決定去園區實地看看。“5.2元/平米/天的價格比以前是低了一些。但是我這邊在同地理位置的尚8里文創園,價格只有4.5元/平米/天,南北朝向,也是精裝修。”秦川向記者介紹了另一個更加便宜的房源。

        戴德梁行發布的數據顯示,2020年二季度,北京全市和五大核心商圈寫字樓有效凈租金按建筑面積計算為358.5元/平米/月和404.8元/平米/月。若按“天”計算,上述租金水平大約為11.95元/平米/天和13.49元/平米/天。若以此為標準,四惠文化產業園區和尚8里文創園的租金價格相比較來說只算得上是“望塵莫及”。

        但值得注意的是,2020年二季度,北京全市和五大核心商圈寫字樓租金仍然環比分別下降了5.0%和4.5%,同比分別下降了9.5%和7.3%。此外,麗澤金融商務區受目前高空置率的影響,租金環比降幅最大,達到了13.3%。

        高供應下,未來走勢如何?

        “對于這個行業和我個人來說,2020年的工作的確是一大挑戰。我們在不斷尋找新的工作方法。比如,我們在和開發商、業主談免租期限,把免租期限拉長一些。另一方面,我們也在和意向客戶進行多方面的溝通,提供更加全面、優質的租賃方案,促使業務能夠成交。”在秦川看來,2020年是一個需要思考以及“修煉內功”的一年,他連同整個中介行業都在盼望著市場能夠好轉。

        然而,高力國際發布的數據顯示,2020年下半年,北京的寫字樓市場依然會迎來接近70萬平米的新增供應量,2021年還有近80萬平米的新增供應入市。在高供應且需求中性的市場環境下,空置率將在2021年達到本輪高供應時期的最高點,為20.7%。

        北京寫字樓市場究竟何時才能轉向?“自二季度大多數企業實現復工復產后,寫字樓業主紛紛將租賃策略重心從維持租金水平轉向提升出租率,為了盡快提高入駐率和最大限度的減少自身損失,業主們除了為租戶提供了優惠的租金外,還有更加靈活的交付狀態及更大的免租力度。”戴德梁行北區寫字樓部主管廉峰哲對記者表示。

        由此看來,行業主體均在“積極自救”。此外,戴德梁行認為,“新基建”將為北京寫字樓市場增添新的活力,其中涉及的5G、人工智能、工業互聯網等將為寫字樓市場創造更多的租賃需求。

        雖然多家研究機構對2020年下半年北京寫字樓市場的走勢仍然給出“下行”的判斷,但其也均認為,隨著服務業的擴大開放和新基建的發展,寫字樓會逐步走入復蘇通道,前景保持樂觀。

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